Immobilier hôtelier : « Le monde de 2019 n’existe plus », selon Covivio
Selon Dominique Ozanne, l’un des dirigeants du groupe immobilier Covivio et le responsable de son pôle hôtelier, la crise sanitaire va se traduire par des ajustements de prix sur le marché de l’immobilier hôtelier, qui seront différents selon la nature des actifs. Le marché sera de plus en plus animé par des acteurs spécialisés, estime-t-il.
Covivio détient à ce jour 413 hôtels, dont 271 en France. Le groupe, qui couvre l’ensemble des catégories hôtelières, accompagne notamment la chaîne B & B Hotels sur le segment économique. (B & B Hotels)
L’immobilier hôtelier a connu un coup de froid en 2020. Comment voyez-vous 2021 ?
Il y aura des opportunités, en premier lieu parce qu’il y a une perspective de reprise et que certains propriétaires seront contraints de céder leur actif. Je crois également que le marché va donner lieu à des ajustements de valeur, de prix, différents selon la nature des actifs, c’est-à-dire entre des actifs de type murs et fonds de commerce, des actifs composés de murs uniquement, enfin, les fonds de commerce. Depuis une petite dizaine d’années, la valorisation des actifs avait eu tendance à se rapprocher. Or, la crise sanitaire a montré qu’il y avait bien un niveau de risque différent en fonction des typologies de contrat : la prime de risque est plus importante quand on détient un fonds de commerce – il vous faut faire face à la chute d’activité tout en devant payer votre loyer ; le risque est ensuite moindre quand vous avez les murs et le fonds, et il est encore réduit quand vous détenez les murs – bien qu’il faille que votre loyer soit honoré. L’ajustement de la valeur des actifs sera donc plus sensible sur les fonds de commerce. En parallèle, on peut anticiper qu’il sera moins sensible pour l’hôtellerie économique qui confirme sa résilience dans cette crise sans précédent.
Le marché immobilier ne sera-t-il pas différent selon le rythme de la reprise ?
La reprise sera plus lente pour le secteur des congrès et salons . Il y a une plus grande incertitude sur le retour de visiteurs en grand nombre pour ce marché. Cela pose notamment question pour les hôtels de grosse capacité qui vivent essentiellement de ces manifestations. Je suis en revanche positif sur des établissements de 100 à 150 chambres à la clientèle très touristique. La crise met aussi en évidence le besoin de souplesse, de flexibilité dans les contrats, qu’il s’agisse de contrat de management ou de bail, afin de permettre au produit de s’adapter. Il faut que l’hôtellerie puisse vivre, évoluer. L’investisseur doit pouvoir dynamiser son produit, ne pas être limité ou enfermé dans une marque. Je pense d’ailleurs que le marché sera de plus en plus animé par des acteurs spécialisés.
Dans ce contexte nouveau, comment apprécier les investissements ?
Il est aujourd’hui inutile de penser des scénarios d’acquisitions avec pour base des chiffres de 2019. Ce monde-là n’existe plus. Il faut accepter l’idée d’un prix de base avec une décote mais accompagné d’un complément de prix calé sur une amélioration des résultats.
Dominique Ozanne est directeur général délégué de Covivio et directeur général de Covivio Hotels.
Article de Christophe Palierse – A retrouver en cliquant sur Source
Immobilier hôtelier : « Le monde de 2019 n’existe plus », selon Covivio
